家づくりにあたって、その購入資金をどう調達するかとなると、キャッシュかローンを組むかの選択肢がでてまいります。
そのなかでおそらく多くの人が住宅ローンを組む選択になるかと思います。
でも実際、住宅ローンを組むためにはどうすればいいのかわからない人がほとんどです。
そこで今回は、住宅ローンの申し込みからその流れについてを掘り下げてお伝えできればと思っております。
ちなみに、このブログを書いている私パウレタは、自分自身で設計した住宅をローンで購入した経験があります。今回の文章はその体験もふまえた内容となっておりますので、これから住宅ローンを組んで住宅を購入しようとする方の検討材料になるかと思います。ご参考になれば幸いです。
ローン方針を決めよう！不動産と住宅どちらにかけるか？両方か？
まず金融機関に相談へ行く前に決めておきたいのが住宅ローンの活用方針です。
キャッシュをどれだけ使い、残りのローンをどれくらい借りるか？
不動産と住宅がある場合、どちらにもローンを組むのか？
など、個人の資金計画によってその選択肢が分かれてきます。
（おそらく大体の方があてはまると思いますが）住宅建設費用もローンに組み込む人が多いと思いますので、概算でいいのでどのくらいの金額が必要になるか、ある程度の根拠はおさえておきたいところですよね。
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ローン借入時にあたりかかる費用
ローン借入時においては以下の費用がかかってきます。お金を借りるほかにもけっこう費用がかかってきますので、注意ですよ！
抵当権設定登記費用
住宅ローンを組んで家を購入するときには、借主がローン返済できなくなった場合、建物や土地を担保に優先的に弁済を受ける抵当権というものを金融機関が設定します。登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。金額は規模によりますので、司法書士事務所に見積もりを依頼してみましょう。
印紙税
住宅ローンの契約書に貼る印紙代になります。
融資事務手数料
住宅ローンの契約をする金融機関に支払う手数料も発生しますのでしっかり確認しましょう。
ローン保証料
ローン返済ができなくなった際、保証会社に支払うお金となります。フラット35（※）を利用する場合ですとそれが不要となります。金融機関によってはゼロ、毎月の金利に上乗せというところもあったりしますので確認しておきましょう。
物件検査手数料
もし、フラット35（※）を利用するのであれば、その住宅が融資基準に適合するかの検査が必要んびなります。検査は建築確認申請の検査みたいなものです。検査には手数料が必要になりますので、検査機関に金額がどのくらいかかってくるのか確認をしておきましょう。
団体信用生命保険料
大体の場合、住宅ローンを組むときに加入する保険の料金です。
この保険は。ローン返済中に万が一のことがあって返済ができなくなった場合、保険会社からローン残高相当の保険金が支払われるシステムです。この費用は、自身で払う場合と銀行による支払いとなる場合がありますので事前に確認しておきましょう。
火災保険料、地震保険料
ローンを組むにあたり、上記保険加入を必須としている金融機関がほとんどとなります。保険の内容と費用をしっかり確認しておきましょう。
※）フラット35とは？
フラット35は、全期間固定金利型（金利上昇のリスクがない）住宅ローンです。住宅金融支援機構という独立行政法人と提携する民間の金融機関で広く取り扱われています。
おもな特徴としましてはフラット35は通常の民間ローンほど厳しい審査がありません。
しかし住宅のに対して一定の技術基準があり、それを第三者の審査機関に審査してもらう必要があります。
その他、融資額が物件価格の9割以下だと低金利、融資額の下限と上限がある、
団体信用生命保険に加入する必要がない、連帯保証人が不要で保証料も発生しないなど
の特徴があります。
ちなみに35は、返済期間が最長35年であることを意味しています。
ローン審査で必要な書類は？
住宅ローンを組むうえで必要になってくる書類は申し込みと契約の際で大きく分かれるかと思います。
住宅ローン申し込みの際に準備するもの
まず申し込みの際は、事前審査に必要な書類となってきます。ざっとあげてみますと以下のとおりとなります。大体の書類はあげてありますが、金融機関によっては多少の違いはあるかもしれませんので、直接担当者に確認をしてみてください。
・ローン申込書（金融機関が用意したものを記入）
・身分を証明するもののコピー（運転免許証や健康保険証など）
・住民票
・印鑑証明書
・公図
・不動産登記事項証明書
・収入証明書（もしくは確定申告書類）
・建設予定の建物位置が確認できる図面（配置図など）
・建物の見積書（最初は概算程度でよい）
・建物の図面（平面図程度）
少し上記の項目についていくつか補足いたします。
収入証明書は勤務先に願い出て作成してもらわなくてはいけません。金融機関によっては源泉徴収票でもいいという場合もあります。会社勤めでなく個人事業主えあれば、直近５年分程度の確定申告関係の書類が必要と言われることが多いです。あと金融機関によっては納税証明書も必要になってくる場合もありますね。
あと
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住宅ローン契約の際に準備するもの
申し込みを行って審査にとおれば契約になります。契約にあたって必要になってくる書類は以下のようになってくるかと思います。
・ローン申込書（申し込みの際に記入したもの）
・身分を証明するもののコピー（運転免許証や健康保険証など）
・住民票
・印鑑証明書
・公図
・不動産登記事項証明書
・収入証明書（もしくは確定申告書類）
・建設予定の建物位置が確認できる図面（配置図など）
・建物の見積書（最終見積書）
・建物の図面（平面図程度）
・建築確認済証のコピー
・建築確認申請書のコピー
・工事請負契約書のコピー
建物の金額が決定した後にそれに関係する書類が審査されるということになります。
※一般的な例として上記をあげています（私自身がローンを組んだ際の項目を参考にあげておりますが、金融機関によっては異なる場合もありますので、事前に担当者にご確認をしてみてください。
住宅ローンの審査
さきほどの必要書類の際に少しふれましたが、住宅ローンは、その借主にローンを実行してよいかの審査があります。審査には、事前審査（仮審査）と本審査の２種類があります。
どうして審査を二度もする必要があるのか？
ローン審査には事前審査（仮審査）と本審査の２つがあります。基本的には両方通過しなければ住宅ローンを借りることができません。
と思っておりましたが、たとえば不動産の売買契約を完了しても、住宅ローンを借りようとしてそれが利用できければそれは私たち買主だけでなく売主さん、そして仲介業者さんにも迷惑をこうむってしまいます。そのために事前審査というものがまずあります。
ここにおいて住宅ローンを借りる基準を借主が満たしているかを最低限確認することができます。
ちなみにいきなり本審査もできるらしいですが、一気にすべてを行うことになるので申し込む私たち買主側や売り主さんら関係者に多くの手間がかかってしまうようです。しかも時間をかけて本審査にけっきょく通らないなんてなると関係者が無駄な時間を浪費してしまうことになります。事前審査はそれをなくすための段階なのです。
事前審査の期間
事前審査期間ですと、大体2~3週間かかります。借主が公務員や会社員であれば審査期間はそんなにかかってこない傾向にあります。ちなみに私がローンを組んだ場合は、個人事業主であったこともありいろいろ確認作業に時間がかかったようで3週間くらいかかりましたね。
本審査の期間
本審査ではより詳細な審査が行われます。ローンを借りれる人かどうかの判断は事前審査で行われているので、基本ここをパスすればまあ大丈夫であることが多いです。本審査は1~2週間くらいかかることが多いです。
住宅ローン控除とは？
こちらの制度は「住宅ローン減税制度」の1つです。どのようなものかといいますと、設定された条件に満たした住宅をローンで購入した場合、所得税から控除できるというものになります。
ちなみに私が融資を受けた金融機関では住宅ローン控除については教えてくれませんでしたので、自分で調べることとなりましたね。
控除内容
ローンを組んで家を取得した場合、10年間に渡ってローン残高の1％を所得税から毎年控除することができることになるわけです。たった１％ですが住宅という高額な買い物ではその影響は大きいです。
※控除を受けるための申請は、会社勤務などのサラリーマン（給与所得者）であっても確定申告は必要になりますので要注意です！（年末調整では処理できないとのこと）
控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けるためには、新築住宅であれ、中古住宅であれ、共通した条件があります。そしてそこから条件が住宅のタイプに沿ってその項目が分かれていくことになります。
新築住宅の条件としては以下のものがあります。
・床面積が50㎡以上
・自分が居住する住宅であること
・住宅を取得した日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続居住
・借入期間10年以上の住宅ローン
・年収3000万円以下
・控除額の計算方法
控除額は以下の算定方法となります。
住宅ローン控除額 ＝ その年の12月31日時点でのローン残高 × 1％
たとえば住宅ローンの残高が仮に3000万円であったとすると、上記の計算式からきちんと算出しますと
3000万円 × 1％ ＝ 30万円
となり、30万円が所得税から控除されることになります。つまり、10年間控除額を受ければ300万円の控除となるわけです。これはかなり大きい金額です！
ちなみに住宅ローン控除の限度額は40万円になります。
※控除しきることができなかった場合は？
住宅ローン控除額が所得税を上回ってしまった場合なんかもでてくる場合があるかと思います。そうすると、控除しきれなかった額が発生し、控除を受けきれないということになります。でもそこはきちんと配慮がなされており、翌年の住民税から控除するよという制度もあります。
控除申請の流れ
控除に関する一連の流れは以下のとおりとなります
1.住宅取得
↓
2.取得6ヶ月以内 に入居
↓
3.必要書類作成
↓
4.入居翌年に確定申告申請
まとめ
いかがでしたでしょうか？
住宅を実現させるためのお金の仕組みや制度に関しては結構知らない部分も多いです。いきなり深く勉強する必要はないと思いますが、今回ブログであげた内容は浅くさらっとでも知っていたほうがよりスムーズにことが進むかと思います。
特にブログの後半であげた税制措置などの活用は、私のような一般人であればうまく活用しながら生活を形成しなくてはいけません。逆に言うと、こういうことも知らずにやっていくとけっこう損をしてしまうのも事実。調べて勉強しなければ損をしてしまう世の中なんです。
いかにお金を使って自分の住宅を実現するか。このブログでは、家というハードな部分だけでなく、それがソフトとしても実現できるアドバイスをこれからも続けていけたらと思っております。