建築士の資産形成・運用

建築士の中古住宅購入ブログ!契約前に行う重要事項説明の注意点

 中古住宅を購入しようとしていた私たちが住宅ローンの事前審査の申し込みを行ってからおよそ3週間。

 ↓そのブログはこちらです!

建築士による中古住宅購入の諸費用と住宅ローンの過程をレポート

 ようやく審査がとおったという連絡が銀行から来ました。これで晴れて契約ができる環境と向かうことができるようになりました。あまりにも連絡が遅かったので、もしローンがとおらなかったらどうしようと心配していたところでの連絡はほっとしました。

 不動産業者さんにも連絡をいれると私たちと同じくらいほっとしているようでした。というのも、私たちが購入しようとしている土地と住宅というのはほかの不動産サイトにも登録されていて、私たちのキャンセルを何組かの人が待っている状態であったのです。そんななか、あまり私たちが遅いのであれば、売り主さん側が心変わりされるのではないかと思っていたのだそうです。

パウレタ(一級建築士)
あぶなかったー

 ということで私たちは仲介業者さんを間にはさみ、個人の売り主さんと中古住宅を購入するための売買契約に進むことになります。しかしその前に契約条件などの確認を行うための重要事項説明を行うことになります。今回はその内容と私たちがそれにのぞむにあたり注意した点を書いていこうと思います。

重要事項説明について

重要事項説明とは?

 こちらは、不動産の売買契約(賃貸契約の場合も行います)前にその条件等を確認することで売主と買主相互の利益を守るうえで書面をとおして行いますこの書面を重要事項説明書といいます。書面は宅地建物取引士(宅建)の資格を持たれている方が作成をし、免許を売り主に提示してその内容に関する説明を行います。

パウレタ(一級建築士)
以前は宅地建物取引主任者という名称であったのですが、2015年に名称が変更されました

 ちなみに、私の専門分野である建築設計の契約においても重要事項説明が10年ほど前に義務付けられました。

 これらは良い公平な法律であると思います。ただ形式的なものになりがちなので、できるだけそうならないような配慮を行う側はしてゆかないといけません。

事前に書面確認の上、重要事項説明にのぞもう

 私自身、建築の専門家ではありますが、不動産に関してはあまり知りません。一般の方と大して変わらないレベルであると思っています。なので書面はきちんと確認したいなと思っていましたし、これは一般の方でも必ず行ってください。

 私たちは事前に重要事項説明書のたたき台を確認する時間いただきました

パウレタ(一級建築士)
一回の説明で、すべてわかる、何かわからないことに気づくということはできませんから

 そのために4,5日前には書類もらっておいて目を通し、気になるところは事前に伝えておいて調整してもらいました

 こういうことは形式的に行われがちなところがありますので、すべてを宅地建物取引士にゆだねるのではなく、きちんと自分が購入者であることの責任をもってのぞんでいただければと思います

 高い買い物であるし、あまり経験がないから。そう思われる人もいらっしゃいますが、私はそれは言い訳にすぎないと思います。

パウレタ(一級建築士)
そういう人ほどあとになって文句を言うクレーマーになりがちです

勉強を少しでもして準備をしておけばいいだけです。それを怠らないようにしましょう。

重要事項説明で私たちが重要視した点

 今回私がこの中古住宅という不動産を購入するにあたって重要視したところがあります。それは購入する住み手としての視点と建築士としての作り手2つの視点から成り立っています。一般の方で私たちと同じように中古住宅を購入する方としては同じ視点となってしまうかもしれませんが、よりわかりやすくなると思い分けています。

購入する中古住宅の瑕疵担保責任

 瑕疵担保責任というのは、住宅に住んでいて何か欠陥があった場合にそれを保証する責任について言います。

 新築であれば住宅品質確保法に基づく10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています

 しかしながら中古住宅にはそれらの適用がありません

 宅地建物取引業者が売主の場合は、宅地建物取引業法により2年以上の瑕疵担保責任期間が義務付けられていまが、個人が売主である場合はそれが適用されません。ですので期間は大体3か月くらいが目安となります。

パウレタ(一級建築士)
物件によっては保証が無しということもありますね

 中古住宅用の住宅瑕疵保険である既存住宅売買瑕疵保険が利用されている場合であれば、その責任期間は最長5年間となりますが、この住宅は築年数が古く入っておりません。

 おそらくこれらを受けるような交渉は難航することが考えられますし、私たちとしても自分たちで確認した物件(特に私が建築士として確認してまあOKをだしたもの)なのでそこは妥協点を見極め、売り主側の瑕疵担保責任を1年間でお願いしてみました。

 今回でいう瑕疵担保責任に関する事項は雨漏りと構造体に関するものだけとし、設備関係(配線や配管をふくめたもの)は22年という歳月があっていることからそれなりの劣化などは買主である私たちが何かしら支障が生じた場合は自分らで対処するということで取り決めを行いました。

 期間を1年間というふうに設定したのは、雨のある季節をひととおり終えた段階を一区切りとしてほしいという私たちの願いからです。とりあえず私たちの最低限の要望が通ったかたちとなり、売り主さんと間をもっていただいた仲介業者さんに感謝しております。

建築や都市計画等の法規に関する条件

 この項目は、私が建築士として重要視したところです。おもに今回2つ項目がありましたので、それぞれどういうことなのか具体的にご説明します。

土地の建蔽率と容積率

 今回私たちが購入する中古住宅は築22年の建物です。おそらく10年くらい住んで、建て替えを行えればなと考えています。

 ですので現在ある住宅を解体して新築する場合、現在建っている規模の住宅と同等程度の規模の住宅が建てれる土地の条件であるかということが重要になります。都市計画により、土地の建蔽率と容積率が変更されている場合もありますのでそこを確認しておきました。

 この土地に関しては幸いそういうことがなく、新築した場合でも購入する住宅同程度のものが建てれることを確認できました。

将来的な土地に関すること

 上記とあわせて重要視したことは将来的な都市計画に関することです。今回購入する中古住宅は駅がわりと近くにあり、駅の再開発に関連した区画整理事業がその近くで行われていました。ですので、この土地が将来そういうものが計画されているかということも確認しておく必要があると考えました。

 というのもこれは私の建築士としての経験によるものです。

 とある案件で設計契約をすませてこれからさあプランニングだと法的な調査を行おうとしていた矢先、その土地が区画整理事業にかかっていることが判明しました。けっきょくその土地での設計は中止となりました。(この話では不動産会社が施主に重要事項説明でその旨を言っていなかったことがわかり、不動産契約も解除して新しい土地を施主は買いなおすこととなりました)。

 他にも他の案件では将来道路が走ったりする計画になっていることもあったりしました

 このようなこともあるので、ここに関しては不動産屋さんも調査をもちろんしましたが、建築士である私自身も独自で確認した次第です。結果、今回購入する土地に関しては現在のところそういうこものがいっさいかかってないことが確認できました。

パウレタ(一級建築士)
よかった~。せっかく買ってどこかに移動しなきゃならないとかつらすぎますよね。区画整理でお金が入るっていうのももう昔の話。実際に実家がそれで移動したのですが、そんな言うほど入らなかったみたいですし

購入する住宅に残された家具や什器などに関すること

 中古住宅には以前住まわれていた売り主さんの親御さんの家具や什器などが多く残っていました。それに関しては、ほとんど私たちにとっては使えるものが少なかったこともあり、引き渡し前に処分をしていただくことを条件に入れてもらいました。

 なあなあにしておくと、いざリフォームを入れる際に工事のじゃまになったりなどで処分費用などが発生する場合もあります。もし中古住宅を私たちのように購入予定である方は、必ず物件を自身で確認し、項目としてまとめ仲介業者に伝えましょう。

まとめ

 上記の事柄を整理し、私たち家族は落ち着いて重要事項説明が無事完了することができました。これで次は晴れて売買契約となります。不動産仲介業者とのやりとりは仕事をしながらでしたのでなかなか疲れました。しかしながら、このようなプロセスは自分が不動産を所有するのだという心構えをもつ期間や段階としてはとても良い機会となりました。

 あとは契約のとき、用意された書類にサインをして捺印をするだけという作業のみとなります!

-建築士の資産形成・運用

Copyright© パウレタの建築設計仕事とその周辺 , 2020 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.