建築士の資産形成・運用

建築士による中古住宅購入の諸費用と住宅ローンの過程をレポート

建築士として現在活動中の私パウレタによる中古住宅購入シリーズマイホームを新築でなくあえて中古住宅購入という決断にいたったプロセスを引き続き連載してまいりたいと思います!シリーズ前回でのブログでは、不動産業者(仲介業者)さんと予約申し込みの書類を交わし、購入から引っ越しまでのおおまかな流れを確認しました。

建築士の自宅リフォーム!中古住宅(空き家)購入までの流れ

そして今回、中古住宅の購入に動いた私たち家族は、その購入するにあたっての資金繰りを考えました。本当であれば私がもっと仕事が軌道に乗ってからばしっと自分の設計しあた新築を家族にプレゼントというのがベストではあったのですが、私たち家族に住まいが今という現実をきちんと見つめ、行動にうつったわけです!

パウレタ(一級建築士)
つい新築に対して未練がましい文章になってしまってますが、徐々に中古住宅を購入してそれをどういじっていくかということにわくわくしています!

住宅ローン申し込みと事前審査

さて、購入にあたり、私たち夫婦二人は時間の空いた日、銀行に出向きました。

パウレタ(一級建築士)
自分のことだとなんか緊張しましたね!

ローンは不動産とリフォーム費用の両方にするか?

相談に行く前に決めておかなければならないのがローンの活用方針

キャッシュか?ローンか?ということになりますが、私たちは今回、中古住宅を購入して、かんたんなリフォームをかけたいなと考えていました。ですので今回、不動産だけローンにするのか、リフォームも含めたローンとして組み立てるのかを決めておく必要があります。

私たちはとにかくスピードを重視し、不動産のみをローンとし、リフォームはキャッシュで支払うかたちととりました。

というのは、リフォームをするとなったら施工業者を選定して見積もりをとってもらわないと、全体の金額がわかってこないからです。今回申し込んだ不動産は押さえてはもらっていますが、やはりあまり時間がかかってしまうと売り主さんが他に動いてしまう可能性もあるということを仲介業者さんのほうから少し言われておりました。

パウレタ(一級建築士)
確かに売り主の立場からするとあまりぐずぐずしていてさらにやっぱり買いませんなんて言われた日にはたまったもんじゃないという部分もありますからね

ちなみに少し今回のブログからは話が外れてしまいますが、のちにリフォームの見積もりをいつもいっしょに仕事をしている施工会社にお願いしたら、2週間ほどかかりました。金額の大小にかかわらず、やはり見積もりは2~4週間はかかってしまいますので、もしこのブログを読んでくださっている人の中で不動産とリフォーム工事の金額の両方で住宅ローンを組もうと考えている人がいらっしゃいましたら、この期間をきちんとスケジュールにもりこんむべきですね。

中古住宅購入にあたりかかる費用

私たちはざっくりだいたい3000万円くらいで購入する予定でありますので、この金額から上記以外にかかってくる費用を銀行員にこれまたざっくりではありますが算定してもらいました。

不動産売買の契約時においては

・印紙税(売買契約書用として)1万円

・仲介手数料96万円

※仲介手数料の算定方法のひとつである速算法(売買価格×3%+6万円)によって算定してもらっています

3000万円×3%=96万円

パウレタ(一級建築士)
不動産には消費税はかかりませんが仲介手数料にはかかってきますので注意です!

ローン借入時においては

・印紙税(金銭消費貸借契約書用として)2万円

・融資事務手数料3万円

・ローン保証料60万円

・火災保険料30万円

※火災保険はオプション設定などによって異なります

パウレタ(一級建築士)
費用には入らなかったのですが、ローンを組むにあたり、火災保険のほかに団体信用生命保険へ加入しなければなりませんでした。この保険はローン返済中に、死亡したり、高度障害などになった場合に、生命保険会社からローン残高相当の保険金が支払われ、ローンが完済されるものなります。保険料は銀行がによる支払いとなっておりました。だいたいの銀行では住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険へのご加入が必要となるそうです

不動産の引き渡し時においては

・登記費用60万円

※登録免許税、土地建物移転登記 、抵当権設定、所有権移転登記(司法書士報酬なども含めます)など諸々含めた概算(登記に関しては不動産の評価額によって、抵当権に関しては債権額によってそれぞれ異なります)

パウレタ(一級建築士)
不動産購入にあたってはそのもの以外にざっくりですが合計252万円(消費税は入れておりません)かかるということになりました。ああ、そのほかにリフォーム費用がありました!お金かかるなあ

その他にも後で役所から郵送されてきて支払うことになりますが、不動産取得税固定資産税都市計画税などが発生してきます。

パウレタ(一級建築士)
いろいろな費用がかかってくるんですねえと改めて実感。もっと稼がなくては!!

ローン審査で必要な書類は?

さて、妻は会社勤務していますので、ローンはすんなりとおるだろうと予想できますが、不安なのは私のほう、自営で細々を建築設計事務所をやっているというのが審査が伸びるのではないかというのが銀行側の見解。申し込み書類を書いたほかに、私は直近5年分の確定申告関係の書類妻は勤務先の収入証明書を添付することになりました。

ローン審査の期間

銀行の審査を経て、ローン会社の審査がありました。これら通常は1週間もかからないということだったのですが、私の収入部分に関する確認であったり、またその当時は消費税増税前であったり連休があったりなどで、お客さんが多く、かなり時間をようしました。けっきょく3週間近くはかかってしまいました。けっこう長い時間を要したので、そのあいだに売り主さんから断られないか、私たちも仲介業者さんも心配でしたが、特にそういうこともなくすみました!

パウレタ(一級建築士)
これが私たち夫婦二人ともに会社員であったりまたは公務員であったりするならば、さくっと審査にとおっていたんだろうなあ

中古住宅における住宅ローン控除は?

住宅ローンにおける控除があるのを浅い知識として知っていた私たち夫婦は銀行に出向くこの機会に相談をしてみようと思っていたのですが、銀行ではそういうことは教えてくれないということでした。

パウレタ(一級建築士)
これが一番聞きたかったところだったのになあ

ということでどんな控除があるのかを自分で調べることになりました。仲介業者の人にも聞いてみましたが、私たち程度の浅い知識しかないようで。。

パウレタ(一級建築士)
こういうのは住宅ローンの専門家などに聞かないとわからないのかもしれないなあ(銀行の人がそうであると思っていたのに。。)。もう自分が住宅ローンアドバイザーの資格でもとっちゃおうかなあ

まあいい機会ですので、自分自身で調べ、次回シリーズのブログにまとめてみたいと思っています!

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